Corona slaat in als een bom in retailland, tijd voor structurele verandering

19 procent leegstand, tot 40 procent minder non-foodwinkels en huurdalingen van 15 procent. Het gevolg van de coronacrisis voor winkelgebieden is enorm, verwachten stakeholders uit de retailbranche. Wat kunnen gemeenten, ondernemers en vastgoedpartijen samen doen om de klap op te vangen?

De schrikbarende cijfers komen uit de rapportage ‘Retail postcorona – impactanalyse’, in opdracht van de Retailagenda, INretail en de Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW) en uitgevoerd door onderzoeksbureau Q&A. Voor het onderzoek werd aan consumenten, ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeenten gevraagd wat hun toekomstverwachtingen voor de retailsector zijn. De retailstakeholders betwijfelen ten zeerste of winkelgebieden ooit weer op het pre-coronaniveau komen.

Zolang er geen vaccin of medicijn tegen Covid-19 is, bezoeken consumenten winkelgebieden een stuk minder. Zij geven aan zo’n 30 procent minder fysiek te shoppen. Als ze al naar het centrum gaan, gebeurt dat in de eigen woonplaats. Ook worden er per trip minder spontane aankopen gedaan. Wel wordt meer online geshopt. Waar eerder 16 procent van de consumenten aangaf het liefst online te shoppen, ligt dit percentage nu op 35.

Lagere omzetten, meer leegstand

Nu de straten weer wat drukker worden, lijkt het goed te gaan met de fysieke winkelstraat, maar schijn bedriegt. Het veranderend consumentengedrag raakt de retailsector hard. ‘Als je nu door de stad loopt, krijg je het gevoel dat het wel meevalt, maar de omzetten liggen veel lager,’ zegt Frank Quix, partner bij Q&A.

In mei was er in de gehele branche een kleine opleving, maar omzetten bij bijvoorbeeld schoenen- en kledingwinkels kelderden met 20 tot 25 procent. Brigit Gerritse, programmamanager Retailagenda en directeur van de NRW: ‘Retailers kunnen zich een omzetverlies van 5 tot 10 procent permitteren. Bij de percentages die we nu zien zakken heel veel retailers door het ijs.’ Een aantal winkelsoorten deed het de afgelopen maanden wel goed – denk aan bouwmarkten, woonboulevards en tuincentra – maar dergelijke volumineuze detailhandel zit in het algemeen niet in centrumgebieden.

Het is het nog maar de vraag of de sector volledig zal herstellen als er eenmaal een vaccin is. Quix: ‘Als de situatie langer voortduurt, slijt het huidige consumentengedrag erin. Daar moet de retailsector dus op voorsorteren.’ Bovendien zijn de effecten van Covid-19 een voortzetting van al langer lopende trends. Jan Meerman, directeur INretail: ‘2020 is een rampjaar voor de retailsector, maar de situatie was voor corona al ernstig. We zien nu dus een versnelling en verscherping van al langer bestaande problematiek.’

Grootwinkelbedrijf en grote stad hardst geraakt

Opvallend is dat centrumgebieden in grote steden in de huidige crisis het hardst worden geraakt. Dit komt deels doordat consumenten door Covid-19 meer in de eigen woonplaats winkelen en door wegvallend toerisme. Daar komt bij dat het grootwinkelbedrijf in grotere steden relatief beter vertegenwoordigd is dan in middelgrote en kleine gemeenten. Omdat deze grote winkels harder worden geraakt, worden grote steden dat dus ook.

Het grootwinkelbedrijf verwacht dat door het veranderde consumentengedrag 20 tot 40 procent van de non-food winkels zal verdwijnen. Mkb’ers delen vergelijkbare zorgen. Bijna één op de vijf mkb’ers (19 procent) verwacht dat het noodzakelijk is om één of meerdere winkels te sluiten. Dat grote winkeliers een groter aantal sluitingen verwachten wordt deels verklaard door hun grotere overhead en lagere winstmarges, maar ook door een recente herontdekking van ‘lokaal’, legt Gerritse uit. ‘Denk aan de campagnes voor ‘lokale helden.’ Kleine ondernemers worden door consumenten meer gewaardeerd.’

Meerman onderschrijft dat vooral grote steden en het grootwinkelbedrijf het hardst worden geraakt, maar voegt toe: ‘Let wel dat een verlies van 20 procent van mkb’ers nog steeds erg veel is en desastreus is voor centrumgebieden. Met één vijfde minder winkels wordt het een gatenkaas.’

Huurprijzen geen structurele oplossing

Al sinds de uitbraak van de coronacrisis wordt in gedebatteerd over huurprijzen. Huurders willen minder huur betalen, pandeigenaren zijn terughoudend. Uit de impactstudie blijkt dat het grootwinkelbedrijf verwacht dat in de grote steden met de relatief dure panden een huurverlichting van 30 tot 40 procent nodig is om de coronaklap op te vangen. Vastgoedpartijen zetten daarentegen in op een huurverlaging van 15 procent. Een flink verschil dus.

Marrit Laning, directeur fondsmanagement bij Redevco en bestuursvoorzitter bij de NRW: ‘Huurverlaging is een eenzijdige benadering. Natuurlijk moeten vastgoedeigenaren enigszins flexibel meedenken met hun huurders, maar we moeten ook inzien dat er te veel winkels en winkelmeters zijn. Een huurverlaging lost dat niet op.’ Ook omzethuur, waarbij de huurprijs afhankelijk is van de gedraaide omzet, ziet Laning niet als structurele oplossing. ‘Omzethuur klinkt in deze crisis wellicht aantrekkelijk, maar als we straks weer in economische hoogtijdagen zitten zullen de huurders dat juist als een soort ongewenste winstafroming zien.’

Transformatie en compacter

Welke rol kunnen vastgoedeigenaren dan wel nemen? Actief verhuurderschap, waarbij samen met andere stakeholders als de gemeente, de retailers zelf, centrummanagement, de lokale BIZ of ondernemersvereniging en branches als de cultuur- en zorgsector actief wordt gewerkt aan een diverse en vitale gebiedsinvulling. Laning: ‘De afgelopen jaren zijn vastgoedeigenaren steeds verder gespecialiseerd geraakt. Het is nu tijd voor een holistischere benadering.’

Het is een insteek die goed aansluit bij de transformatieopgave in centrumgebieden. Leegstaande winkels worden daarbij vervangen door bijvoorbeeld woningbouw, cultuur of zorg. Meerman: ‘Het voordeel van winkelmeters is dat je ze heel goed kan omkatten naar een nieuwe functie. Maak er bijvoorbeeld woningen van, dan draag je ook nog eens bij aan het huidige woningtekort.’

Uiteindelijk zullen de verschillende stakeholders die in een centrumgebied actief zijn samen moeten onderzoeken hoe zij interessante plekken voor bezoekers kunnen realiseren, die meer te bieden hebben dan enkel winkelen. In grote steden zal die transformatie wel makkelijker zijn dan in kleinere gemeenten, omdat de businesscase voor nieuwe functies daar sterker is. ‘In kleinere gemeenten zal het toch veel woningbouw worden,’ zegt Gerritse. In de huidige krappe woningmarkt kunnen deze woningen de lagere huren uit retail compenseren.

Volgens Meerman is het nu het moment om serieus werk te maken van compacte en multifunctionele centrumgebieden. De afgelopen jaren zijn er volgens hem te weinig resultaten geboekt. Om die resultaten wél te boeken, pleit hij voor meer regie vanuit het Rijk. ‘Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het lokale maatwerk, maar de landelijke overheid kan urgentie creëren. De nationale aandacht die er nu is voor de woningmarkt, zou er ook moeten zijn voor vitale binnensteden.’

Aanvullende onderzoeken
In de afgelopen maanden zijn er met regelmaat rapporten verschenen over de gevolgen van de coronacrisis. Een overzicht van deze onderzoeken vindt u hier.

Dit artikel is ook geplaatst op Stadszaken.nl