Lessen in succesvolle transformatie van winkelgebieden

Veel winkelgebieden kennen problematische leegstand. Gebieden moeten bovendien compacter en diverser om te concurreren met webshops. Diverse gemeenten zijn actief met de transformatie-opgave. Wat kunnen we van hen leren? René Vierkant vertelt over de bevindingen van het Reviewteam Lokale Transformatie dat antwoord zoekt op deze vraag.

Wat de transformatie onder meer uitdagend maakt, is dat het gaat om een breed vraagstuk, zo luidt een van de bevindingen. ‘Hoewel het leegstandsprobleem in de retail wordt veroorzaakt, moeten we de oplossing niet primair in die hoek zoeken’, vertelt René Vierkant. Vierkant is samen met Irma IJdens projectleider van het reviewteam, bestaande uit 25 deskundigen met diverse expertisen. ‘De benadering moet integraler. Leg de focus op de ondernemer die verlies draait, maar ook op de locatie en de plek die deze inneemt in het geheel. Hoe wil je dat je stad er de komende jaren uit ziet?’

Het transformatievraagstuk is daarmee ingebed in een groter vraagstuk: de veranderende samenleving. ‘Onze steden zijn netjes aangeharkt, met bestemmingsplannen en regels, alsof alles moet blijven zoals het is. Dat knelt op diverse punten, waaronder retail, wonen en mobiliteit. Dat betekent dat je een ander proces in gang moet zetten. Hoe maak je binnensteden duurzaam aantrekkelijk? Hoe faciliteer je deze voortdurende veranderingen zonder dat het een “losgeslagen bende” wordt?’

‘Als je retail op agenda zet, moet je dit dus ook breder aanvliegen. Leefbaarheid bijvoorbeeld is zeer actueel op dorps- en wijkniveau. Dat is een andere benadering dan de ruimtelijk-economische benadering van winkelleegstand. En hoe verhoudt retail zich bijvoorbeeld tot maatschappelijke vraagstukken als zorg en wonen en toerisme en recreatie? Betrek ook organisaties uit deze speelvelden. Wonen is een veelgenoemd alternatief, maar wordt vaak ingezet waar transformatie eenvoudig te realiseren is. Het projectmatig samenbrengen van meerdere voormalige winkelpanden in één transformatieproject wordt nog nauwelijks gedaan.’

Samenwerking

Bovenstaande vraagt om een flinke omslag in denken en is niet zomaar geregeld. Het vergt ook nogal wat om je er als gemeente op een integrale manier in te verdiepen. Het is nieuw, het vergt samenwerking met partijen die dat nog nooit met elkaar hebben gedaan en het is een opgave die de scope van het hele college vraagt; nogal een uitdaging, erkent Vierkant. Hij kan op basis van de eerste bevindingen enkele “kleine” aanbevelingen doen om direct toe te passen. ‘Allereerst is de driehoek retail, overheid en vastgoed erg belangrijk voor het succes van lokale transformatie. Zorg dat je deze partijen om tafel hebt, dat de onderdelen goed georganiseerd zijn, dat zij voldoende draagvlak hebben en de communicatie goed verloopt. Dit blijkt niet altijd goed geregeld.’

‘De driehoek retail, overheid en vastgoed is erg belangrijk voor het succes’

Heb daarnaast oog voor het democratisch samenspel, zegt Vierkant. ‘Er bestaat snel de misvatting dat betrokkenen het overal over eens moet zijn. Maar iedereen heeft een ander belang. Belangrijk is vooral dat je die belangen helder hebt. Vervolgens kun je een vraag voorleggen aan het stadsbestuur, dat een democratisch besluit neemt.’ Maar, waarschuwt hij, betrokkenen moeten wel het gevoel hebben dat ze gehoord worden. ‘Anders schieten zij in de weerstand en ben je verder van huis. Het blijft een balanceer-act voor lokaal bestuur, maar uiteindelijk moet ook zij haar verantwoordelijkheid nemen en keuzes maken.’

De complexiteit van transformatie zit hem dan ook niet zozeer op gebouwniveau, maar vooral op een hoger niveau, zegt Vierkant. ‘Het probleem begint onderaan de keten. Van daaruit moet je omhoog werken. Je moet het politiek agenderen en tegelijkertijd de beweging erin houden en de samenwerking koesteren tussen gemeenten, retail en vastgoed. Het is bovendien zaak ook tussen overheidslagen verbindingen te leggen. Dat is best een opgave.’

‘Voor transformatie is actiebereidheid nodig. Dat betekent dat je fouten moet durven te maken’

Een derde tip is dat je met elkaar zaken moet regelen en vastleggen, maar vooral ook aan de slag moet gaan. Vierkant: ‘Voor transformatie is actiebereidheid nodig. Dat betekent dat je fouten moet durven te maken. Je moet niet alles door de molen halen van analyse en beleid. Soms moet je kort-cyclisch werken: dingen doen en als het niet werkt, dingen anders doen. Dat is overigens best een lastige stap als beleidsmatig werken de standaard is.’ Het reviewteam kwam ook voldoende positieve praktijkvoorbeelden tegen. Zo zorgde een gemeente met de inzet van een transformatiecoach voor versnelling in de te doorlopen procedures.

Lessen delen

Een hapklare formule voor succesvol transformeren is er niet, zegt Vierkant. ‘Je hoopt dat hetgeen in plaats X goed gaat, zo elders kan worden toegepast. Maar zo eenvoudig is het niet. Lokale transformatie is een veelomvattend en lokaal gekleurd vraagstuk waar geen kant-en-klare oplossing voor te geven is. Daarmee bestaat het gevaar dat overheden op voorhand het idee hebben er nooit uit te komen. Juist daarom is het belangrijk om van elkaar te leren en waardevolle verhalen te delen.’

‘Mooi om te zien dat mensen tot nieuwe inzichten kwamen door het gesprek aan te gaan’

Dat het gesprek aangaan helpt, bleek wel tijdens de reviewsessie. ‘Hoewel we als expertteam bewust geen adviesrol op ons namen, leverden de gesprekken ook voor de lokale betrokkenen bruikbare inzichten op. Zo kwamen relevante vragen naar boven die voorheen niemand stelde, of zaken waar men direct mee aan de slag wilde. Het is mooi om te zien dat mensen tot nieuwe inzichten kwamen, enkel door het gesprek aan te gaan.’

Meer informatie

Het expertteam analyseert de resultaten en kijkt hoe zij hiermee gemeenten en stakeholders verder kan helpen. De eerste bevindingen zijn te vinden op www.retailland.nl. Binnenkort leest u op Stadszaken.nl meer over de enquête die het reviewteam uitzette. 

Zo ging het team te werk

Om in kaart te brengen hoe steden lokale transformatie aanpakken en waar zij tegenaan lopen, werden de volgende stappen genomen:

1. Er werd een enquête uitgezet onder 158 RetailDeal-gemeenten.
2. ​Tussen april en december werd een bezoek gebracht aan elf steden verspreid door het land. Hiervoor werd een team experts verzameld vanuit allerlei specialismen. De te bezoeken steden werden gevraagd beleidsstukken rond lokale transformatie voor te leggen, zodat inzicht werd verkregen op het al dan niet aanwezig zijn van bijvoorbeeld een detailhandelsvisie, een binnenstadsvisie of een actieplan. Daarnaast stelde het team vragen over bijvoorbeeld de organisatie van en samenwerking binnen de transformatieopgave.
3. Aanvullend werd een bezoek gebracht aan de gemeente en volgde een gesprek met de wethouder, betrokken ambtenaren en lokale stakeholders.